Il est tout à fait possible de mettre en vente un bien immobilier loué et en cours de bail. Comment ça fonctionne ?

Si vous souhaitez vendre votre bien locatif libre de tout occupation ou location, vous devrez donner « congé pour vente » à votre locataire, avec un préavis de six mois dans le cas d’une location nue, et trois mois dans le cadre d’une location meublée. Ce congé mettra fin à votre bail et vous pourrez vendre votre bien inoccupé.

Si vous devez vendre rapidement et que vous êtes en cours de bail, sans possibilité de respecter le préavis, vous pouvez alors vendre votre bien occupé.  Deux conditions alors sont à remplir pour que le bien puisse se vendre : il doit faire l’objet d’un contrat de location et bonne et due forme, et votre locataire doit s’acquitter correctement de son loyer. Le cas échéant, si vous êtes en procédure avec ce dernier, il sera difficile de vendre votre bien.

Dans le cas d’une vente avec locataire, le bien subira une décote, plus ou moins importante selon la situation. Elle le sera notamment dans le cadre d’un appartement soumis à l a loi de 1948 (loyers très bas), dans le cas d’un loyer sous-évalué, ou encore si le locataire est âgé (en effet selon les conditions de ressources de ce dernier, le bailleur, donc le futur acheteur, devra l’aider à se reloger s’il donne congé pour vendre). Cette dernière contrainte supplémentaire ajoutera un frein pour votre acheteur, qui aura plus de marge pour négocier. A l’inverse, les locations meublées subissent une décote moins importante, puisqu’elles présentent l’avantage de la flexibilité pour le bailleur : seul un mois de préavis est exigé pour donner congé pour vente.

En moyenne, on prévoit une décote de 40 à 50% dans le cadre d’une location régie par la loi de 1948, et de « seulement » 10 à 20% dans le cadre d’une location meublée, notamment s’il s’agit d’une petite surface, qui intéressera directement les investisseurs. Ces derniers apprécieront d’acquérir un bien avec un locataire déjà en place.