Vous êtes propriétaire d’un logement en location que vous souhaitez mettre en vente. Problème : le bien en question est actuellement occupé. Ce n’est pas un obstacle : vous avez toujours la possibilité de vendre le bien occupé sans avoir à donner congé à votre locataire.

Vendre un logement occupé : les conditions à respecter

Vendre votre bien alors qu’un locataire est encore en place vous permet de ne pas attendre l’échéance du bail. Vous pouvez ainsi vendre le logement à n’importe quel moment, sans aucune obligation vis-à-vis du locataire. Techniquement, vous n’avez même pas besoin de l’informer de votre projet de mise en vente. Il faut toutefois respecter certaines conditions :

-          que la location soit légale et encadrée par un bail locatif en bonne et due forme ;

-          que votre locataire soit en règle ;

-          qu’aucun litige ne soit en cours avec votre locataire ;

-          que la situation du bien en vente soit clairement indiquée dans l’annonce.

Dès lors que vous respectez ces conditions, vous êtes libre de vendre votre logement occupé.

Vendre un logement occupé : les conséquences pour le locataire

Pour votre locataire, la vente du bien ne modifie en rien sa situation. Son contrat de location se poursuit dans les mêmes termes auprès du nouveau propriétaire, auquel il continuera de verser son loyer comme il l’a toujours fait. Il n’y a que deux choses qui changent :

-          le locataire devra récupérer son dépôt de garantie auprès du nouveau propriétaire ;

-          la vente du bien dégage l’éventuel garant de sa responsabilité.

Dans le cas d’une vente de logement occupé, le droit de préemption ne s’applique que dans certains cas très précis (notamment la première cession du bien après sa mise en copropriété). Contrairement à ce qu’il se passe lorsque vous donnez congé à votre locataire, vous n’êtes donc généralement pas dans l’obligation de lui proposer d’acheter le bien. Mais rien ne vous empêche de le faire !

Vendre un logement occupé : l’éventuelle décote

Une décote peut s’appliquer sur la vente de votre logement occupé, en fonction de la situation et du projet de l’acheteur. En cause : le délai restant jusqu’à l’échéance du bail (plus ce délai est important, plus la décote sera notable) ainsi que le montant du loyer (plus celui-ci est bas, plus la décote sera élevée). Le type de location peut aussi avoir un impact : une location meublée étant encadrée par un bail plus court (1 an) qu’une location vide (3 ans), la décote sera moindre.

Notez que la vente d’un logement occupé à un investisseur, qui n’a pas l’intention de l’habiter, limite les risques de décote.