83% des logements du parc existant sont énergivores et pèsent sur le budget des ménages français.

A quelques jours de la Semaine Européenne du Développement Durable, le réseau Guy Hoquet, spécialiste de l’immobilier existant, a étudié la valeur énergétique du logement des Français* via le prisme de la consommation énergétique. Outre l’isolation, il est important de noter que de nombreux paramètres sont également à prendre en compte lorsque l’on désire comprendre la dépense énergétique d’un bien, comme la période de construction, l’exposition au soleil, l’étage s’il s’agit d’un immeuble mais aussi la zone géographique.

Un parc immobilier existant globalement trop énergivore

Devant obligatoirement figurer dans tous les dossiers de bien immobilier proposés à l’acquisition, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) rend compte de l’impact écologique de chaque logement via l’analyse de son émission de gaz à effet de serre.
Si cette notion est de plus en plus populaire, nombre de ménages négligent trop souvent la conséquence directe que cette lettre pourrait avoir sur leur budget. En effet, un logement très consommateur d’énergie sera évidemment plus coûteux sur la facture de chauffage. Ainsi, une maison de 110m² classée A, parfaitement isolée, dotée d’un chauffage électrique et répondant aux normes récentes aura un coût annuel de 630€ environ (abonnement compris) – 52,5€/mois – tandis qu’une même maison plus ancienne et mal isolée pèsera annuellement 3 823,16€ (abonnement compris) en moyenne – 318€/mois !

D’où l’importance de prendre en compte le DPE d’un logement avant son achat, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison puisqu’ils sont dans l’ensemble isolés de manière similaire. Dans sa majorité, le parc existant se répartit entre les lettres D (40%) et E (30%), ce qui représente un coût annuel de 1 450€ en moyenne, soit environ 13,6€/m²/an. Les fameuses « passoires thermiques », logements classés en F et G, représentent quant à elles 13% du parc, tandis que les exemplaires A et B n’atteignent même pas les 5% (4%). La vigilance est donc de mise si l’on ne veut pas voir amputer son pouvoir d’achat.

Il convient également de veiller au vitrage des fenêtres : simple, elles laissent s’échapper l’énergie, ce qui se traduit par une consommation en hausse de 36%.

L’impact du contexte d’un bien immobilier sur sa consommation d’énergie

Si l’isolation d’un logement est primordial dans son DPE, ce n’est pourtant pas le seul indicateur qui pèse dans la balance. La période de construction est une donnée essentielle. En l’occurrence, nous notons une volonté de plus en plus forte des promoteurs d’aller vers des logements le moins énergivore possible. Ainsi, si un logement construit avant 1970 coûte, en moyenne 15€/m²/an, dans la période 1970 – 2000, on voit la facture s’alléger de 2€/m²/an en moyenne (soit 13€/m²/an). Entre 2000 et 2010, on baisse encore pour atteindre les 11€/m²/an. A partir de 2011, une cassure est clairement visible et les logements deviennent exemplaires, ce qui se traduit par des frais quasiment divisés par 2 et le m²/an n’est désormais plus facturé que 6€ !

Plus surprenant de prime abord, l’exposition d’un appartement au soleil ainsi que son étage sont des indicateurs à observer. En effet, un appartement exposé plein nord, qui sera moins exposé à la lumière et donc à la chaleur du soleil, coûtera en moyenne 14% de plus (13,07€ du m²/an) à son occupant qu’un autre orienté sud (11,47€/m²/an). Autant que possible, les étages élevés sont également à privilégier car on note une différence de consommation d’énergie de l’ordre de 23% entre un bien situé au rez-de-chaussée et un autre au 3ème étage. Et si l’on pousse la comparaison avec un logement situé au 10ème étage, nous atteignons presque 50% de différence (46%) ! Si l’exposition au soleil réduite pèse dans la facture énergétique d’un bien au rez-de-chaussée, cette consommation excessive au regard des 3ème et 10ème étages peut trouver également sa cause dans l’absence de voisinage en dessous qui contribuerait à chauffer indirectement. Le locataire d’un rez-de-chaussée doit donc logiquement pousser un peu plus son chauffage que ses voisins des étages supérieurs. L’exposition au soleil jouant un rôle non négligeable dans le DPE, il n’est alors pas surprenant de noter des inégalités entre le nord et le sud du pays. Nous notons ainsi une consommation passant du simple au double entre les logements situés à Besançon, devant s’acquitter de 12,30€/m²/an environ, et ceux localisés à Perpignan, payant en moyenne 7,77€ par m²/an.

Le type d’énergie choisi pour le logement revêt également son importance au regard de l’écart de coût constaté de 32% entre l’électricité et le gaz de ville sur la même superficie. Si l’on prend l’exemple d’une maison de 110m², le mètre carré annuel coûtera 15,54€ en moyenne si l’usager opte pour l’électricité (soit 1 909,40€ avec l’abonnement) alors que s’il se tourne vers le gaz de ville, il lui en coûtera 11,03€ le m²/an (soit 1 447,30€ sur 1 an avec l’abonnement).

Des surfaces locatives peu rénovées et pesant sur la facture de leurs locataires.

Phénomène singulier mis en lumière dans le cadre de notre analyse de la consommation énergétique des logements : les petites surfaces sont en manque criant de rénovation. Il suffit de se pencher sur la surface moyenne en fonction du DPE du logement pour le constater : lorsque les biens classées B sont en moyenne d’une surface de 96m², les F comptent environ 72m² et les G seulement 63m². Conséquence directe, plus la surface du logement est restreinte, plus le prix au m² grimpe. Ainsi, lorsqu’un bien de plus de 200m² débourse en moyenne 10,79€/m²/an, la facture grimpera de quelques euros pour atteindre 14,08€/m²/an pour un 40-60 m² et s’envolera à plus de 20€/m²/an pour un studio de moins de 20m² !

Si le constat est général sur les petites surfaces, il est tout de même à noter que les DPE les plus élevées sur cette typologie de bien se trouvent dans le parc locatif. En effet, si l’on compte déjà pas moins de 43% de petites surfaces mis à la vente dotées de DPE mauvais voire de piètre qualité puisque classés E (30%), F (9%) et G (4%), le bilan s’alourdit encore lorsqu’ils s’agit de bien mis à la location. Pour ce segment, nous atteignons carrément les 57% de biens (très) énergivores (34% de E, 17% de F et 5% de G).

*Etude menée sur 15 000 biens en vente dans le réseau entre le 1er juillet et le 30 novembre 2017