Pour la première fois depuis 5 ans, l'indice de révision des loyers (IRL) qui sert de référence pour l'indexation des loyers en cours, est orienté à la baisse. Quel impact pour les locataires... Et les propriétaires? 

L'indice de référence des loyers (IRL) a baissé de 0,01% sur un an au quatrième trimestre 2015. Si cette baisse est évidemment très faible, c’est surtout la première depuis la fin de l’année 2009.  C’est au premier trimestre 2012 que la hausse avait été la plus importante, atteignant 2,24%. Mais depuis, on assistait à un ralentissement de la hausse. Et depuis le début de l’année 2015, elle était de 0,15% au premier trimestre 2015, de 0,08% au deuxième trimestre et de 0,02% au troisième. Cette tendance s’explique par le ralentissement de l’inflation, sur laquelle est indexé cet indice.

Mais concrètement quel sera l’impact de cette baisse de l’IRL ? Alors que pendant des années, l’indice augmentait, permettant aux propriétaires bailleurs d’augmenter leurs loyers… Du moins s’ils le souhaitaient. Cette fois-ci, auront-ils l’obligation de baisser leur loyer, ne serait-ce que de quelques dizaines de centimes ?

Comment appliquer l'IRL? 

Commençons peut-être par rappeler à quoi et comment s’applique ce fameux IRL. Tout d’abord, il sert de base pour la révision des logements vides loués à titre de résidence principale. Cette révision intervient à date fixe -généralement la date anniversaire du bail- mais les parties peuvent également convenir d’une autre date. Et cette date déterminera alors l’IRL à prendre en compte, en l’occurrence le dernier connu à cette date.  

Ainsi, pour les baux dont la révision doit intervenir entre aujourd’hui et mi-avril –période à laquelle le prochain indice sera connu-, il faudra appliquer une baisse de 0,01% du loyer. Du moins en théorie.

Regarder la clause de révision du loyer

Dans la pratique, tout dépend du libellé de la clause de révision du loyer –si le bail en comporte une. S’il est question d’une révision « à la hausse » ou s’il n’est fait que mention d’une « augmentation » du loyer le bailleur ne sera pas contraint d’appliquer la baisse. En revanche, si le bail mentionne simplement « l'évolution » de l'IRL, dans ce cas celui-ci devra s’appliquer à la hausse comme à la baisse.

Dans tous les cas, rappelons que cette baisse reste extrêmement limitée. Pour un loyer de 800 euros par exemple, il s’agit de… moins de 10 centimes ! Alors finalement, quelle que soit la rédaction du bail, mieux vaut peut-être perdre  un euro et quelques sur l’année et fidéliser son locataire, non ?

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