L’encadrement des loyers a été annoncé par le gouvernement pour une mise en application dès le 1^er juillet à Paris. Si ce projet n’a pas été contesté par le Conseil Constitutionnel, il devrait donc entrer en vigueur dans la capitale. Voici le rappel de ses principales mesures d’application.

A l’origine, le dispositif est dédié  aux zones tendues  (70% du parc locatif privé) soit 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants soumises à la taxe sur le logement vacant et qui sont concernées par un  déséquilibre entre l’offre et la demande. Seule pour l’heure sera concernée la capitale, qui est la seule pour l’heure à disposer d’un observatoire des loyers fiable (L’OLAP, Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne), et à titre expérimental. Le dispositif concerne les logements anciens et neufs, vides et meublés, en cas de  première location, de renouvellement du bail, et de nouvelle location. Le préfet du département fixera, par arrêté, un loyer de référence par catégorie de logement et par secteur géographique. Le loyer pourra ainsi être majoré, ou minoré.

S’il est majoré, cela ne pourra pas être pour un montant supérieur à 20% par rapport au loyer de référence. S’il est minoré, il le sera de 30% maximum par rapport au loyer de référence.Une exception est faite pour les logements bien situés ou très confortables ( vue panoramique, terrasse) pour lequel un « complément de loyer exceptionnel » pourra s’ajouter, sans que cette mesure soit pour l’heure définie.

Les moyens d’action du locataire et du bailleur

Dans les 3 mois de la signature du bail, le locataire pourra agir en diminution ou en annulation de ce complément de loyer (Phase amiable puis judiciaire le cas échéant). Lors du renouvellement de baux en cours, si le locataire habite un logement situé dans une zone concernée par le dispositif et dont le loyer est supérieur au loyer médian de référence majoré, le locataire pourra entreprendre un recours en diminution du loyer.Le bailleur aura aussi la possibilité d’engager un recours si  le loyer est inférieur au loyer médian de référence minoré (avec possibilité d’étalement de la hausse pour le locataire).

Le locataire ou le propriétaire devra notifier son intention de faire évoluer loyer à l’autre partie au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail. En cas de désaccord, procédure amiable devant la commission département de conciliation, en cas d’échec saisine du juge.                

Contenir la progression des loyers

La révision annuelle des loyers en fonction de la variation de l’indice IRL demeure, à la relocation et/ou au renouvellement le bailleur pourra augmenter le loyer dans la limite de la variation de l’indice IRL. Exception en prévision ou à la suite de travaux d’amélioration : dans ce cas la majoration de loyer possible, avec l’accord des deux parties, via clause spécifique ou un avenant au bail.