Dans le neuf ou l’ancien, le point sur les meilleures options pour optimiser son investissement dans la pierre.

Comment fonctionne l’investissement Duflot ?

Depuis le 1^er janvier 2013, l’investissement Duflot remplace l’investissement Scellier. Il a pour but de répondre à la demande de logement des ménages les plus modestes en favorisant la construction de biens dans les zones tendues, concernées par le logement social. Il concerne les biens neufs ou réhabilités pour atteindre les performances énergétiques du neuf, et permet aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôts.

Le logement devra être loué nu pendant au moins neuf ans à un prix inférieur de 20% du marché du secteur concerné, à un locataire non membre du cercle familial du bailleur, et dont les revenus seront plafonnés par décret, afin de permettre aux ménages les plus modestes de bénéficier du dispositif. L’avantage fiscal offre à l’investisseur une déduction de 18 % (pour de 29% pour l’Outre-mer), du prix de revient du bien, dans la limite d’un investissement d’un montant maximum de 300 000 euros ou 5500 euros du m2.

Que devient le dispositif Scellier ?

Actif au 1^er janvier 2013, le dispositif Duflot remplace le Scellier, qui a été interrompu à la fin de l’année 2012. Néanmoins, ce dernier s’applique aux logements acquis jusqu’au 31 mars 2013, dans le cas où l’engagement de réaliser un investissement immobilier a été pris en 2012.

Comment optimiser son investissement ?

Si pour l’heure le Duflot est l’unique dispositif fiscal en vigueur, il existe néanmoins des possibilités d’optimiser son investissement « classique » dans la pierre. Pour un investissement purement locatif, il importe de considérer le rapport entre le prix d’achat, l’éventuelle plus-value lors de la vente du bien, et le montant du loyer. A ce titre, Paris, qui offre en moyenne 3 ou 4% de rendement, est moins intéressante qu’elle ne l’a été ces dernières années, à cause de la baisse de la plus-value envisageable, les prix étant en phase de stabilisation. Les investisseurs devront considérer les villes importantes et dynamiques, de plus de 300 000 habitants, pour optimiser leur investissement, ou encore la seconde couronne de la banlieue parisienne avec desserte de transports. Dans ces conditions, ils pourront attendre un rendement équivalent à 7 ou 8%. Enfin, ils devront éviter les zones peu dynamiques où l’offre de biens est supérieure à la demande. Dans le cas d’un investissement dans le neuf, il importe de toujours se déplacer pour vérifier l’emplacement du terrain et les opportunités économiques du secteur.

Pour plus d'informations, lisez notre article sur les villes qui ont le plus la cote.

Par la rédaction, le 25 novembre 2013.