Dans le cadre de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, le recours au notaire est obligatoire. Il authentifie l’acte commercial, mais il a également une obligation de conseil vis-à-vis du vendeur et de l’acquéreur.

Rédiger, authentifier et conserver tout acte juridique, y compris celui de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, tel est le rôle du notaire, qui est un interlocuteur obligatoire pour la reconnaissance de la propriété.

Doit-on passer par un notaire pour la signature d’un compromis de vente ?

D’ores et déjà, lors de la signature du compromis de vente, il est possible (mais non obligatoire), de le faire intervenir. Le compromis contiendra les termes généraux de la vente future : en ce sens, il peut être signé dans une étude notariale. Dans les faits, le compromis de vente est le plus souvent signé entre le vendeur et l’acheteur en agence immobilière, sa rédaction étant prise en charge par l’agent immobilier, à partir d’un compromis type validé par les notaires. Pratique très courante, elle a l’avantage d’éviter des frais notariaux à ce stade du projet immobilier, et de permettre plus de souplesse quant à la date de la signature, les rendez-vous en étude étant parfois long à obtenir. Dans le compromis de vente, vendeurs et acquéreurs devront indiquer les coordonnées de leurs notaires respectifs, et leur transmettre (ou via l’agent immobilier) dès que signé par les deux parties. A partir de la réception du compromis de vente, le notaire pourra alors procéder à la préparation de l’acte définitif.

Le rôle du notaire pour l’acquéreur

L’acquéreur versera sur compte séquestre de l’étude notariale 10% du montant de l’achat. Une somme qu’il pourra récupérer durant les sept premiers jours de son délais de rétractation, à compter de la réception du compromis par la Poste. Une fois ces sept jours écoulés, il devra poursuivre l’acquisition sous peine de renoncer à son acompte, qui sera alors versé au vendeur. Le notaire va vérifier auprès du syndic qui gère le bien immobilier concerné par l’achat, les travaux et les procédures en cours, ainsi que l’état de paiement du vendeur des charges. Il effectuera la division des charges à payer par chaque partie selon la date d’achat du bien. Tous les travaux votés avant la vente seront à la charge du vendeur. Attention : à noter que le notaire doit vérifier que les diagnostics demandés ont été fait sur le bien (termite, plomb, amiante etc..). Enfin, une quinzaine de jours avant la signature de l’acte authentique, le notaire demande à la banque de l’acquéreur de débloquer les prêts. Après la signature, il remet une attestation de propriété et lui envoie, quelques mois plus tard, une copie authentique de l’acte de vente. Il conservera l’original.

Le rôle du notaire pour le vendeur

Si vous êtes vendeur, vous devrez remettre à votre notaire votre acte de propriété, afin qu’il en vérifie la validité, ainsi que la cohérence avec l’état actuel des biens (dans le cas d’une maison agrandie, il vous demandera le permis de construire et l’attestation dommage-ouvrage qui confirmeront juridiquement le changement de la maison). Si le bien est situé dans une zone concernée, le notaire adresse à la mairie une « déclaration d’intention d’aliéner », qui va permettre à l’administration de faire connaitre son intention éventuelle de préempter le bien. Cet acte constitue une offre d’achat, indiquant le prix et les conditions de vente, pour laquelle la mairie a deux mois pour se prononcer. En ce qui concerne les taxes foncières, le notaire effectue un prorata selon le mois de l’année en cours, et en déduit la partie que l’acquéreur devra vous rembourser. Le notaire se chargera de vérifier que vous avez bien procédé à l’établissement des diagnostics demandés pour la vente de votre bien. Cette liste n’est pas exhaustive selon la nature juridique du bien vendu. Depuis 2004, le notaire est en charge du calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière lorsque le bien est concerné, et c’est lui qui la versera au Fisc.

Acquéreurs et vendeurs doivent-il avoir chacun leur propre notaire ?

Le notaire, outre son rôle juridique, a un devoir de conseil auprès du vendeur et de l’acquéreur. Il est tout à fait possible qu’un seul et même notaire gère les deux parties, sans que cela ne crée de conflit d’intérêt, puisqu’il a l’obligation de donner conseils aux deux parties. Mais il ne sera ni juge ni arbitre : si un conflit grave oppose les deux parties entre le compromis et l’acte authentique, elles devront s’en remettre au tribunal.
Certains acquéreurs et vendeurs préfèrent opter pour l’intervention de leur propre notaire (ce qui, à noter, ne changera pas le montant des frais notariés). Dans ce cas, en général, la signature s’effectue dans l’étude du notaire de l’acquéreur, puisque l’acte de vente constituera son titre de propriété définitif.

Frais notariés : combien ça coûte ?

Bien souvent, lorsqu’on parle de « frais de notaire », on y inclut les frais de mutation, soit les taxes supplémentaires prélevées par l’Etat lors de la vente d’un bien. Ces « droits de mutation » constituent la majeure partie du coût de la transaction, soit actuellement 5,09% du prix du bien, et 5,8% à compter du 1er janvier 2014. L’acquéreur devra y ajouter les frais notariés, qui, eux, constituent 1% du montant de la transaction. Au total, on arrive à 7 ou 8 % de la valeur du bien à ajouter au prix d’achat.

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La Rédaction, le 2 décembre 2013