Vivre dans une copropriété lorsqu’on est locataire implique quelques subtilités qu’il vaut mieux connaître pour éviter malentendus et mauvaises surprises. Qui contacter en cas de problème dans les parties communes ? Quelles charges pouvez-vous contester ? À quoi êtes-vous tenu vis-à-vis du règlement de copropriété ?

Qui est qui dans la copropriété ? 

Avant d’aborder les relations locataire-syndic, il est utile de rappeler les rôles de chacun.  

• Le locataire occupe un logement en vertu d’un contrat de bail signé avec un propriétaire.  
• Le propriétaire-bailleur est le copropriétaire qui met en location son bien.  
• Le syndic gère la copropriété au nom des copropriétaires, qu’il soit professionnel ou bénévole.  
• Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic dans sa mission.  
• Le gardien (s’il existe) assure des tâches d’entretien et de surveillance. 
  

Le syndic n’est pas votre interlocuteur direct 

En théorie, vous ne pouvez pas vous adresser directement au syndic pour une panne d’ascenseur, une coupure de chauffage collectif ou encore un éclairage défectueux dans les parties communes. Vous devez passer par votre propriétaire ou l’agence immobilière mandatée, qui feront la démarche auprès du syndic.  

En effet, juridiquement, le syndic est lié par un mandat avec le propriétaire, pas avec le locataire.   

Inversement, si le syndic souhaite signaler un trouble (tapage, encombrement des parties communes…), il doit là aussi contacter le propriétaire, qui est responsable de son locataire. 

Un règlement de copropriété… qui s’impose quand même 

Bien que vous ne soyez pas copropriétaire, le règlement de copropriété vous est opposable. Vous devez donc le respecter au même titre que les autres occupants de l’immeuble. 

Le propriétaire est d’ailleurs tenu, selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, de transmettre au locataire les extraits du règlement relatif à la jouissance des lieux, à l’usage des parties communes et à la quote-part afférente à son lot. Depuis la loi Élan de 2018, cette transmission peut se faire de façon dématérialisée, sauf opposition.  

Par exemple, en tant que locataire, vous ne pouvez pas :  

• Utiliser les parties communes à d’autres fins que celles prévues (pas de stockage dans les couloirs, par exemple),  
• Installer une parabole sur la façade sans autorisation, 
• Faire de travaux bruyants en dehors des horaires autorisés,  
• Organiser une activité non prévue par la destination de l’immeuble.  

Le non-respect du règlement de copropriété peut entraîner des actions du syndic… via le bailleur. 

Charges de copropriété : qui paie quoi ? 

Autre point sensible en copropriété : les charges !  

Votre propriétaire règle l’ensemble des appels de charges adressés par le syndic, mais il peut ensuite en répercuter une partie sur le locataire.  

Pour rappel, les charges récupérables sont listées dans le décret du 26 août 1987. Elles correspondent à des dépenses liées à l’usage quotidien de l’immeuble, telles que :  

• L’eau froide et chaude, le chauffage collectif,  
• L’entretien des parties communes (nettoyage, électricité), 
• Les petites réparations sur les équipements communs,  Les taxes locatives (ordures ménagères, balayage...),
• La rémunération du gardien, à hauteur de 75 % s’il assure à la fois le nettoyage et la gestion des poubelles, ou de 40 % s’il ne remplit qu’une de ces missions.  

En revanche, les charges non récupérables restent à la charge exclusive du propriétaire. Il s’agit entre autres :  

• Des travaux de rénovation lourds (ravalement, toiture, mise aux normes…),   
• Du remplacement d’équipements collectifs,  
• Des honoraires du syndic non liés à la gestion courante.  
  

Lors de la régularisation de charges, vous recevez le décompte annuel de copropriété sur lequel est indiquée la part locative. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez demander à votre propriétaire de vous le transmettre.  

Louer en copropriété : ce qu’il faut retenir 

En tant que locataire, vous passez par votre propriétaire pour toute interaction avec le syndic. C’est lui qui relaie vos demandes et vous informe des décisions importantes concernant l’immeuble. 

Bien que vous n’ayez pas de relation directe avec le syndic, vous devez respecter le règlement de copropriété et les résolutions prises en assemblée générale. En cas de doute sur vos obligations, consultez votre bailleur ou les documents qu’il vous a transmis. Une communication fluide et une bonne compréhension des règles assurent une cohabitation sereine.