Tout ce qu’il faut savoir sur la nouvelle législation cette année dans le domaine de l’immobilier : un coup de pouce aux investisseurs dans le neuf, un encadrement des loyers qui patine, et l’allègement de certaines plus-values.

Investissement dans le neuf : le Duflot cède la place au Pinel

Il aura fait couler beaucoup d’encre, amené la critique mais aussi le retour de la confiance chez les investisseurs. Le Pinel s’applique par anticipation aux acquisitions, constructions, souscriptions réalisées à partir du 1^er septembre 2014, à l’exception de la faculté de location à un ascendant ou descendant, valable à compter du 1^er janvier 2015.

Le Pinel, réaménagement du dispositif fiscal d’investissement locatif baptisé Duflot,  autorise désormais la souscription d’un bail au profit d’un ascendant ou d’un descendant, hors foyer fiscal, du contribuable ou de l’un des associés de la société investisseur.

Le dispositif autorise également la prorogation de l’engagement de location initial, pour une ou deux périodes triennales, dans la limite globale de 12 années, moyennant un avantage fiscal complémentaire.

Concernant les investissements outremer, le plafond spécifique de 18 000 euros pour l’application du plafonnement annuel global des réductions d’impôt est retenu.

Concernant les investissements réalisés par les SCPI, doivent être signalées : une majoration du montant retenu de la souscription se SCPI, une modulation sur option irrévocable des durées de location et la modulation des taux de réduction de l’impôt.

Un amendement a eu pour effet, pour les ventes de logement en l’état futur d’achèvement, de faire courir le début du décompte du délai de 30 mois pour procéder à l’achèvement des travaux, de la signature de l’acte authentique d’acquisition et non plus de la déclaration d’ouverture de chantier.

Une taxation des plus-values allégée dans le cadre de la construction de neuf

Désormais, certaines plus-values sont moins impopulaires notamment lorsqu’elles soutiennent, indirectement, la mise à disposition de nouveaux logements.

La fiscalité sur les plus-values immobilières qui s’applique lors de la cession de terrains à bâtir est désormais calquée sur celle des immeubles bâtis : 6% la première année, 4% les années suivantes, pour aboutir à une exonération totale au bout de vingt-deux ans, contre trente ans auparavant (les prélèvements sociaux s’appliquant jusqu’ à 30 ans). De plus, le vendeur bénéficie d’un abattement exceptionnel de 30% de l’impôt sur le revenu et des prélèvements libératoires pour toutes cessions, et plus précisément pour toutes les promesses de ventes ayant acquis date certaine ( nous vous conseillons, dans cette hypothèse, l’enregistrement à la recette des impôts)  de terrains à bâtir signée entre le 1^erseptembre 2014 et le 31 décembre 2015. Attention, si l’acheteur est le conjoint du cédant, le partenaire lié par un pacte civil de solidarité, le concubin notoire ou un ascendant ou descendant, il ne bénéficie pas de l’abattement.

A compter du 1^er janvier 2015, l’abattement de 30% est étendu, sous certaines conditions, aux plus-values réalisées au titre des cessions portant sur des immeubles bâtis situés dans les communes où la taxe sur les logements vacants est applicable, à condition que le cessionnaire s’engage à démolir l’immeuble en vue de réaliser des locaux d’habitation dans les quatre ans.

Le dispositif d’exonération temporaire des plus-values de cession de droits de surélévation d’immeubles en vue de la réalisation de locaux à usage d’habitation (dès lors que les travaux sont engagés dans un délai de quatre ans à compter de l’acquisition) est maintenu jusqu’au 31 décembre 2017. L’exonération vaut également pour les entreprises.

De plus, les plus-values immobilières réalisées à compter du 1^er janvier 2015 par les personnes ou sociétés domiciliées dans un Etat tiers à l’Espace Economique Européen, sont soumises aux prélèvements à la source de 19% au lieu de près de 30%.

Le texte prévoit également une exonération temporaire des droits applicables lors de la donation de terrains à bâtir.

 L’exonération est de 100.000 euros si la donation est au profit d’un descendant ou d’un ascendant en ligne directe, du conjoint ou du partenaire lié par un pacte civil de solidarité, de 45.000 euros, lorsqu’elle est consentie au profit d’un frère ou d’une sœur  et de 35.000 euros au profit d’une autre personne. Le donataire, quant à lui, doit s’engager à construire dans les quatre ans. Les mêmes avantages sont accordés pour les donations entre vifs d’immeubles neufs à usage d’habitation pour lesquels un permis de construire a été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.

Taxe d’habitation en hausse pour les résidences secondaires

Au rang de mauvaises nouvelles prévues et votées dans le projet de loi de finances rectificative pour 2014, une majoration de la taxe d’habitation de 20% peut être appliquée aux propriétaires de résidences secondaires se trouvant dans des « communes où est applicable la taxe sur les logements vacants.

La décision revient à chaque commune de mettre en œuvre ou non cette majoration. Elle doit être prise avant le 28 février 2015. La taxe est calculée sur la part de la taxe d’habitation qui revient à la commune et non sur la totalité.

Un dégrèvement peut être accordé sur réclamation présentée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant sa mise en recouvrement :

-         Aux personnes contraintes de résider dans un lieu distinct de celui de leur habitation principale pour des motifs professionnels

-         Aux personnes âgées de condition modeste qui s’installent durablement dans une maison de retraite ou un établissement de soins de longue durée et qui bénéficient, pour leur ancienne habitation principale, des allègements de taxe foncière d’habitation.

-         A toute autre personne, établissant qu’elle ne peut, pour une « cause étrangère à sa volonté », affecter son logement à un usage d’habitation principale.