Comment réaliser un bon investissement dans la pierre ?

Astuces et Conseils

Publié le 28/09/2015 - Mis à jour le 28/09/2015

Comment réaliser un bon investissement dans la pierre ?

Comment investir dans l’immobilier et en retirer une bonne rentabilité, supérieure à 4% ? Tous les conseils des professionnels pour miser sur le bon bien.

L’investissement dans la pierre reste toujours, à long terme, un bon calcul. Néanmoins, tout particulièrement cette année, avec des prix et des taux en baisse (-2% sur l’ensemble du territoire concernant les prix au m²), la période est particulièrement propice pour se lancer. Encore faut-il savoir élire le bon type de bien, le type d’investissement qui correspond à son portefeuille, et le secteur qui sera porteur.

Comment calculer la rentabilité de l’investissement ?

Pour calculer la rentabilité d’un bien dans le cadre d’un investissement locatif, il faudra prendre en compte son prix d’achat, le montant du loyer appliqué et l’éventuelle plus-value à la revente.

Des données qui peuvent fortement varier d’un secteur à l’autre : ainsi, à Paris, où les prix sont très élevés, on pourra escompter 3 ou 4% de rentabilité, tandis que dans une plus petite ville où la démographie est dynamique, comme Charleville-Mézières, on peut s’attendre à une rentabilité pouvant aller jusqu’ à 10% dans le cas de certains biens. « Charleville-Mézières est l’exemple type du secteur où investir : ville de plus de 30 000 habitants, où la demande de logement reste forte, mais où les prix peuvent être assez bas. Dans ce cas, on peut réaliser de beaux investissements, allant jusqu’à 10% de rentabilité. A Reims centre, où les prix sont plus élevés, on tombe à 3% », explique Eric Redouté, agent immobilier Guy Hoquet à Reims.

Acheter loué

Dans ce cas, acheter un bien déjà loué se révèlera intéressant, notamment parce que le prix sera en baisse. « Les appartements vendus loués subissent une décote qui peut avoisiner les 15%, voire plus selon le montant du loyer ». Il cite ainsi un exemple d’appartements vendus vides et meublés dans une copropriété de Villeurbanne : l’un de 71m2 a été vendu vide 195 000 euros, l’autre vendu meublé (même surface), à 155 000 euros, permettant une rentabilité à l’investisseur de 4,5%. Il est cependant envisageable dans ce secteur abordable d’envisager des rentabilités à 7% », explique Julien Seguy, de Guy Hoquet l’Immobilier Lyon Croix-Rousse.

Dans quelles régions de France investir ?

Concernant le secteur, il est donc profitable de viser une ville de plus de 20 000 habitants, à la démographie dynamique, où la demande locative sera importante, mais le prix de la pierre abordable, et où l’offre de logements sociaux ne sera pas trop importante, afin de conserver des niveaux de loyers intéressants. Les grandes agglomérations ont le vent en poupe.

Guy Hoquet a mené un sondage dévoilé en septembre 2015 sur les villes préférées des Français pour investir. C’est toujours le Sud qui remporte le plus grand succès. Bordeaux conserve la tête du classement (30%) devant Montpellier (25%), Aix-en-Provence et Toulouse (24%). Paris entre en 5^ème position grâce à son importante source de locataires en recherche de logement et à son dynamisme économique.

Plébiscitée par 35% des Français pour y vivre et par 30% pour y investir, Bordeaux remporte la palme de la ville la plus attractive. Un succès qui s’explique par la mutation opérée par la ville depuis 2005 et par les grands projets portés par le territoire. La réhabilitation de la cité bordelaise et l’arrivée prochaine de la ligne à grande vitesse qui reliera Bordeaux à Paris en deux heures ont provoqué un phénomène d’attraction et un mouvement de montée progressive des prix de l’immobilier.

La présence d’étudiants sera un signe de dynamisme, gage de demande locative (Rennes, Montpellier, Toulouse..)

Quel type de bien privilégier pour investir ?

Le studio : la rentabilité tout comme le prix à l’achat d’un studio sera très variable, en fonction de la région, mais reste toujours intéressante : plus la surface du bien est petite, plus sa rentabilité est importante. Les petites surfaces sont aussi celles qui sont les plus demandées. A Lyon, on peut compter sur une rentabilité située entre 3 et 5%. En général, les grandes agglomérations se révèlent intéressantes pour ce type d’investissement, leurs prix étant amenés à augmenter avec le développement économique de la ville ainsi que ses infrastructures. Dans les villes de moins de 20 000 habitants, on trouvera, au contraire, des prix beaucoup plus abordables à l’achat. Attention : il faudra compter avec un turn-over des locataires, de possibles réparations ou travaux de rénovation, et des périodes de vacances de location. Pour ceux qui souhaitent se décharger de ces tâches, pensez à la mise en gestion dans une agence immobilière !

Investir dans une chambre de bonne, quelle rentabilité ?

La chambre de bonne : on la retrouve très souvent dans les beaux quartiers parisiens, et elle assure en moyenne une rentabilité de 6% par mois. La chambre de bonne est un investissement locatif très prisé : elle est très demandée et sa position sous les toits offre souvent une architecture de charme. Un bien facile à revendre, peu sensible à la baisse des prix de l’immobilier. Attention toutefois à ne pas négliger certains éléments : pour être louée, au regard de la loi, la pièce devra faire plus de 9m² et disposer d’un coin salle de bain, WC et cuisine. Ne pas oublier non plus que son emplacement sous les combles pourra nécessiter des travaux d’isolation, et que l’absence éventuelle d’ascenseur peut-être pénalisante à la revente. Enfin, plus encore que le studio, le roulement des locataires (souvent étudiants) peut être fréquent. De plus, l’entrée en application de l’encadrement des loyers touche à plus forte raison les chambres de bonne, qui voient leur loyer encadré fortement baisser, diminuant ainsi leur rentabilité, alors que pour l’heure, les prix se stabilisent à Paris. (un studio de 15m2 dans le 17 arrondissement passe de 600 à 450 euros avec l’encadrement des loyers…Selon la FNAIM, en dessous de 30m2, l’investissement locatif n’est plus intéressant aux vues de l’encadrement).

Louer en meublé pour investir

Avec un loyer légèrement plus élevé, l’investisseur peut bénéficier la pression fiscale grâce aux régimes de la location meublée ( LMNP ou LMP, qui comprend l’imposition sur la moitié des recettes ou la déduction des charges et des amortissements des revenus locatifs).

Faire des travaux pour défiscaliser

Les travaux de réhabilitation réalisés dans l’ancien permettent d’importantes perspectives de réduction fiscale. Ainsi, les investisseurs qui choisissent de réhabiliter un bien ancien pour le louer profitent de réductions d’impôts, selon la nature des travaux qu’ils effectuent.

En effet, si le total des sommes engagées durant l’année pour les travaux est supérieure aux loyers encaissés, l’investisseur réalise un « déficit foncier », déductible des autres revenus dans la limite 10 700€ par an, le solde étant reportable sur les dix années suivantes.

Les travaux de réparation et d’entretien sont déductibles à 100% (remise aux normes d’une installation électrique, réparation d’une toiture, d’une façade, plafonds ou planchers, réparer une chaudière, ou encore la remise aux normes d’une partie commune, escalier ou ascenseur.

Les résidences services, un bon investissement ?

Pensez aussi à investir dans les « Résidences Service » (résidence destinée à un public ciblé, touristes, hommes d'affaires, étudiants, seniors ou encore personnes âgées dépendantes). Avec une rentabilité moyenne de 4,45%, ce type de bien présente un ticket d’entrée faible (à partir de 70 000€), et présente l’avantage d’être géré directement par un organisme qui garantit la perception des loyers ininterrompus, que le bien soit occupé ou pas, son entretien et toute sa gestion.

Le parking comme investissement, quelle rentabilité ?

Très prisé aux vues des difficultés de stationnement qui touchent non seulement la capitale mais aussi nombre de grandes villes françaises, le parking est aujourd’hui un type de bien recherché. Côté prix d’achat, comptez entre 5000 et 30 000€ pour les grandes villes françaises, entre 15 000 et 50 000€ pour la capitale, en ajoutant 20% à ce prix lorsqu’il s’agit d’un box (garage fermé). Conseils à l’achat : privilégier les places en centre-ville, aux premiers sous-sols, ou proches des ascenseurs. Il faudra tenir compte aussi de la hauteur du plafond pour le stationnement.

Quelques règles à respecter pour le choix du parking

Choisissez le bon emplacement

Il faudra privilégier les centre villes des grandes agglomérations, et, Paris et sa petite couronne pour que l’investissement soit intéressant pour obtenir une rentabilité maximale. Au global, l’investissement pourra rapporter entre 5 et 12% par an.

Pensez à long terme

Si nombre de villes sont aujourd’hui cruellement en manque de stationnement, d’où une demande constante de parking, à plus long terme, la rentabilité de ce type d’investissement peut tendre à baisser, face à plusieurs facteurs : la construction d’immeubles neufs qui offrent des bâtiments avec parking, l’amélioration générale des transports en commun dans les villes, le durcissement d’accès à la voiture dans certains centres ville, la baisse du nombre d’automobilistes en ville. Les prix des parkings ont ainsi baissé de 4 à 5% ces dernières années dans les grandes villes.

Des atouts à prendre en compte

Parce qu’ils échappent à la réglementation de la location d’habitation, le placement est peu réglementé. Davantage de souplesse pour augmenter le loyer, ainsi que pour donner congé au locataire. Il n’est pas obligatoire de signer un bail, même si cela est toujours préférable. Autre avantage : les loyers impayés sont beaucoup plus rares dans le cadre des parkings. Par ailleurs, c’est un investissement qui peut être modeste : on peut acquérir un parking pour 5000 à 50 000 euros, selon les emplacements. Choisissez un emplacement dans le centre d’une agglomération importante, ainsi qu’une place suffisamment grande pour pouvoir accueillir y compris des véhicules types 4X4. Attention à bien lire le règlement de copropriété, qui prévoit la quote-part de charges dont devra s’acquitter le propriétaire du parking.

Les murs de boutique, un bon investissement ?

Avec un prix d’achat qui peut être raisonnable, notamment dans les villes de taille moyenne (éviter les villes de moins de 30 000 habitants pour assurer la présence de l’activité économique). Préférer les locaux déjà occupés, on estime à 5% la rentabilité pour les meilleurs emplacements dans les grandes villes, avec l’avantage d’un turn-over du locataire généralement limité.

Rez-de-chaussée

A l’achat, les rez-de-chaussée ont plus la côte que les étages supérieurs, ils sont donc plus chers. Tandis qu’à la location, ils sont souvent autant prisés face à la large demande des locataires dans les zones tendues. Ils intéressent également les professions libérales qui peuvent exercer tout en ayant pignon sur rue.