Maître Heber-Suffrin décrypte les changements et conséquences du Covid-19 sur les baux commerciaux et les franchises de loyers.

Vous êtes locataire d’un local commercial ? Suite aux mesures gouvernementales Covid-19, vous souhaitez en savoir plus sur vos droits et devoirs ? Une franchise de loyer pourrait apporter un soutien à votre activité, à votre trésorerie ? Guy Hoquet Immobilier vous répond, avec l’expertise de Maître Heber-Suffrin, avocate spécialiste en droit immobilier. 

Un contexte rendant difficile l’exercice des activités économiques ​​​​​​​

Depuis le 14 mars 2020 à minuit, l’État français a interdit par arrêté la réception du public dans l’ensemble des commerces « non essentiels » à la vie de la Nation jusqu’au 15 avril 2020 afin de lutter contre la propagation du virus Covid-19, classé officiellement comme pandémie par l’OMS depuis le 11 mars dernier.  

Ces premières mesures ont été renforcées par décret n° 2020-260 du 16 mars 2020 organisant un « confinement » de la population française à compter du 17 mars 2020.  

Suite à la promulgation de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, ces mesures ont été reprises par le décret n°2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire.  

Les agences immobilières, qui relèvent de la catégorie des Etablissement Recevant du Public (ERP) de type W (Administrations, banques, bureaux)1, ne sont – en l’état des textes – pas visées par l’interdiction de recevoir du public, sous réserve du respect des mesures dites « barrières ». 

La combinaison de ces mesures, avec les restrictions de déplacement, produit cependant un effet « cocktail » rendant plus difficile l’exercice des activités économiques, dont celle d’agent immobilier. 

Afin de tirer les conséquences de cette situation, le Président de la République a annoncé dès le 16 mars 2020 que des mesures seraient adoptées pour organiser la « suspension des factures d'eau, de gaz ou d'électricité ainsi que des loyers » pour les petites entreprises. 

Si pour l’instant aucune suspension des loyers n’a été organisée, l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 prévoit qu’à compter du 12 mars 2020 et jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire, les entreprises pouvant bénéficier du fonds de solidarité créé par l'ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020 ne peuvent encourir aucune mesure de sanction, ni voir mettre en jeu aucune garantie, en cas de non-paiement de leur loyer ou de leurs charges.  

Toute entreprise pouvant prétendre au bénéfice du fonds de solidarité apparait ainsi pouvoir retarder le règlement de ses loyers et charges sous réserve que ceux-ci soient réglés dans un délai de deux mois suivant la fin de l’état d’urgence sanitaire. 

Le bénéfice du fonds de solidarité institué par l’ordonnance 2020-317 est encadré par le décret n°2020-371 du 30 mars 2020 au moyen de seuils cumulatifs et de conditions alternatives. 

Les seuils cumulatifs sont les suivants :

• Avoir été en activité au 1er février 2020. 

• Avoir un effectif inférieur ou égal à 10 salariés. 

• Le CA HT du dernier exercice inférieur à 1 000 000 €2 ; 

• Le dernier bénéfice imposable augmenté, le cas échéant, des sommes versées au dirigeant doit être inférieur à 60 000 €3. 
  Les personnes physiques ou morales, le dirigeant majoritaire ne doit pas avoir, au 1er mars 2020, de contrat de travail à temps complet ou de pension de vieillesse ou d’IJ de la sécurité sociale pendant la période. 
  Le contrôle de la société ne doit pas être exercé par une société commerciale (exclusion des filiales sauf si les seuils évoqués au-dessus sont respectés). Lorsque la société contrôle une ou plusieurs sociétés commerciales, la somme des salariés, des chiffres d'affaires et des bénéfices des entités liées respecte les seuils. 

Les conditions alternatives sont les suivantes :

• Avoir fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 (ce qui n’est a priori pas le cas des agences immobilières). 

• Avoir subi une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50%4 durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 par rapport à l’année précédente5. 

Attention, selon l’article 2 du décret n°2020-378 du 31 mars 2020, les entreprises souhaitant bénéficier des mesures de suspension des sanctions en cas de non-paiement du loyer et des charges doivent joindre au courrier de notification de la suspension des règlements (1) une déclaration sur l’honneur attestant qu’elle remplissent bien les seuils évoqués ainsi que l’exactitude des informations déclarées et (2) l’accusé-réception du dépôt de leur demande d’éligibilité au fonds de solidarité. Ces éléments sont les seuls dont le locataire est tenu de justifier vis-à-vis de son bailleur6.  

En parallèle de ces mesures d’exception et face à une situation extérieure et imprévisible, les mécanismes de droit commun au nombre desquels la force majeure (article 1218 du Code civil), l’exception d’inexécution (article 1220 du Code civil) et l’imprévision (article 1195 du Code civil) peuvent également trouver à s’appliquer dans la relation locataire-bailleur.  

Ces différents mécanismes s’apprécient cependant au cas par cas, selon les clauses et conditions du bail ; ainsi que de l’impact de la situation sanitaire sur le commerce exploité. 

Face à une crise sanitaire qui s’impose tant aux bailleurs qu’aux locataires et dans un souci de bonne foi contractuelle, il est important que les locataires professionnels et commerciaux ne pouvant faire face aux prochaines échéances de loyers - notamment s’ils ne disposent pas de la trésorerie nécessaire, notifient cette suspension à leurs bailleurs dès que possible afin que ces derniers puissent eux-mêmes prendre leurs dispositions pour faire face à leurs propres échéances et engagements. 

Il est également important de ne pas hésiter à solliciter un échelonnement amiable des échéances suspendues, voir même des franchises exceptionnelles de loyer (loyers gratuits).  Si l’intérêt du locataire est de pouvoir poursuivre son exploitation, l’intérêt du bailleur est de conserver un locataire solvable. 

• Loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19

• Décret n°2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire

• Arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP)

• Ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19

• Ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020 portant création d'un fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation

• Décret n°2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation

Décret n°2020-394 du 2 avril 2020 modifiant le décret n°2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation

• Décret n°2020-378 du 31 mars 2020 relatif au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19