Transfert de prêt: pourquoi il faut le négocier?

Actualités

Publié le 19/01/2017 - Mis à jour le 19/01/2017

Transfert de prêt: pourquoi il faut le négocier?

Certaines banques incluent dans leurs contrats de crédits la clause de transfert de prêt immobilier. Cette option est très intéressante en cette période de taux immobiliers bas. Nous vous expliquons pourquoi.

Qu’est-ce que le transfert de prêt immobilier ?

Bien que les taux bancaires soient repartis à la hausse en décembre, ils devraient malgré tout rester très avantageux en 2017. Les acheteurs immobiliers qui empruntent (ou ont emprunté ces derniers mois) bénéficient donc de conditions financières jamais vues.

Dès lors, la problématique qui se pose pour eux est la suivante : les taux de prêt seront-ils toujours aussi bas lorsqu’ils souhaiteront, d’ici quelques années, acheter un nouveau bien ? Rien n’est moins sûr, d’autant que les taux de crédit immobilier ont atteint des seuils historiques ces derniers mois.

C’est là que le transfert de prêt intervient. Cette clause vous permet de conserver vos conditions d’emprunt actuelles lors de votre prochaine acquisition. Celles-ci seront « transférées » à votre nouveau prêt. Il s’agit de la solution idéale si vous aviez souscrit précédemment à un taux avantageux.

Concrètement, comment fonctionne le transfert de prêt ?

Prenons un exemple basique. Admettons que vous achetiez un bien immobilier d’une valeur de 180 000 € sur 20 ans à un taux moyen fixe de 1.70% (taux moyen en vigueur actuellement). Sa mensualité s’élève 939 €. Votre contrat inclut l’option de transfert de prêt.

Sept ans plus tard, vous souhaitez acheter un nouveau bien d’une valeur de 200 000 €. Votre capital restant dû s’élève à 125 229 €. Bémol : les taux d’intérêt ont remonté, le taux fixe moyen sur 20 ans atteint désormais 3%.

Vous avez dès lors 2 options :

- soit vous soldez votre prêt actuel et en souscrivez un second ;

- soit vous utilisez votre option de transfert. Dans ce cas, vous continuez de rembourser votre prêt en cours et vous empruntez la somme restante pour compléter votre financement (soit 74 771 €). Le taux moyen appliqué à ce montant complémentaire est de 3% sur 13 ans.

	Opération avec transfert de prêt		Opération sans transfert de prêt
	Capital restant dû de l’ancien prêt immobilier	Nouveau prêt immobilier	Opération sans transfert de prêt
Montant du prêt immobilier	125 229 €	74 771 €	200 000 €
Durée du prêt immobilier	13 ans	13 ans	13 ans
Taux d’intérêt	1.70%	3.00%	3.00%
Mensualité	1 541 € (939 € + 602 €)		1 610 €

On constate que sur une durée identique (13 ans), l’opération avec transfert de prêt est plus avantageuse : 1 541 €, contre 1 610 €.

En tout état de cause, si vous disposez d’une option de transfert de prêt, vous devez vous renseigner sur les taux de prêt actuel pour savoir si la transférabilité est rentable. Plusieurs sites proposent de suivre l’évolution des taux bancaires. Par exemple, pour trouver le meilleur taux immobilier sur le Guide du crédit, n’hésitez pas à consulter leurs baromètres de taux de crédit immobilier.

Quels sont les avantages du transfert de prêt immobilier ?

Reprenons l’exemple précédent. Si vous ne faites pas « jouer » la clause de transfert, vous devrez :

- rembourser votre prêt immobilier par anticipation ;

- payer les indemnités de remboursement anticipé ;

- souscrire une nouvelle garantie ;

- négocier un nouveau taux immobilier aussi avantageux que le précédent ;

- débourser des frais bancaires.

A contrario, avec le transfert de prêt :

- vous gardez les mêmes conditions de taux de prêt si les taux bancaires remontent ;

- pas de capital restant dû et d’IRA à rembourser, vous ne payez que les frais liés au traitement de votre dossier ;

- si vous avez souscrit une caution, il est possible de la transférer, sous condition d’accord de l’organisme de caution. En cas de refus, vous pouvez opter pour une hypothèque (le bien immobilier constitue la garantie de paiement d’une créance), mais cette garantie entraîne le versement de frais de mainlevée.

Quelles sont les conditions liées au transfert de prêt ?

En premier lieu, vérifiez que votre contrat de prêt inclut bien une clause de transférabilité.

Si c’est le cas, les conditions de transfert de prêt varient selon les établissements. Par exemple :

- vous devrez obtenir l’accord de votre banque, de l’organisme de caution et de l’assureur ;

- la nature de l’ancien bien et du nouveau doivent constituer votre résidence principale ;

- le prix du nouveau bien doit être supérieur au capital restant dû à transférer ;

- la vente et l’achat doivent être réalisés le même jour ;

- aucun incident de paiement ne doit avoir été enregistré ;

- vous devez signer le prêt complémentaire dans la même banque…