A l’heure où la ministre du logement Emmanuelle Cosse a une nouvelle fois réitéré sa volonté d’étendre l’encadrement des loyers -notamment à Lille où cela devrait se faire d’ici la fin de l’année. Mais aussi en Ile-de France-, nous nous sommes demandé comment, aujourd’hui, étaient fixés les loyers ? Sont-ils véritablement libres ? Pas si sûr…

• les loyers sont fixés par le marché

Les portails d’annonces ainsi que les différents observatoires dédiés à la location ont largement facilité la comparaison entre les différentes offres de location. Ainsi, un bien proposé à un loyer plus élevé que d’autres produits comparables aura beaucoup moins de chances d’être visité… et donc loué. Et si dans certaines villes la pénurie de logements permettra tout de même au logement de trouver preneur, le turn-over pourrait finalement se révéler plus élevé.

• les loyers sont encadrés à la relocation dans les zones tendues

Dans 28 agglomérations où le marché est considéré comme tendu, le loyer à la relocation -qu’il s’agisse d’un changement de locataire ou d’un renouvellement de bail- est encadré. Ainsi, le propriétaire ne pourra pas augmenter le loyer au-delà de l’indice de révision des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE. Quelques exceptions existent néanmoins : si des travaux ont été réalisés, si le bien n’a pas été loué pendant plus de 18 mois ou si le loyer est manifestement sous-évalué.

• les loyers sont plafonnés si le logement bénéfice d’un dispositif fiscal

Si vous avez acheté un logement dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation, le loyer est plafonné à un niveau qui dépend de la zone géographique et de la typologie du bien. Ces plafonds de loyers sont réactualisés chaque année et s’appliquent pendant toute la durée de l’avantage fiscal.

• les loyers de certains micro-logements sont taxés

On l’appelle la taxe Apparu, du nom de l’ancien ministre du logement. Et elle concerne les micro-logements, c’est-à-dire d’une surface inférieure ou égale à 14 mètres carrés dont le loyer au mètre carré excède 41,64 euros (en 2016). Ainsi, rien n’interdit au propriétaire de demander un montant plus élevé mais il sera alors amené à s’acquitter d’une taxe allant de 10 à 40% selon le dépassement.

On le voit donc bien, les loyers sont d’ores-et-déjà très encadrés. Alors est-il vraiment utile de rajouter de nouvelles règles ? « Cela risque de faire fuir les investisseurs, comme c’est déjà le cas à Paris », redoute Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet.