Le 15 novembre dernier, Meilleurtaux.com livrait son 16ème Observatoire du Crédit Immobilier. Plusieurs constats pour cette édition 2012 : le marché du crédit immobilier est en repli, dans un contexte où les taux sont pourtant très bas, et où, contrairement aux idées reçues, les banques sont plus souples qu’il n’y parait. Explications.

Dans son Observatoire du Crédit Immobilier 2012, Meilleurtaux.com observe et tente d’expliquer un phénomène pour le moins paradoxal : les taux d’emprunt affichent des niveaux historiquement bas, les conditions d’octroi de crédit se sont assouplies de la part des banques, et, pourtant, la demande de crédit est en baisse. Comment expliquer ce phénomène ? 

Afin d’étayer cette problématique, l’étude met en avant un premier constat : la demande de crédit est en baisse depuis le début de l’année, à hauteur de 30,5% entre janvier et septembre 2012 par rapport à la même période en 2011. Des chiffres qui avaient été annoncés par l’Observatoire du Crédit Logement CSA. Durant la même période, les taux d’emprunt n’ont cessé de chuter, de 0. 7 points depuis le mois de janvier. Ainsi, alors qu’en janvier 2012 le taux moyens d’emprunt sur 20 ans se situe à 4.31%, en novembre 2012, il est seulement de 3.58%. Face à cette situation et au resserrement des conditions d’octroi de crédit dues à la mise en application des Accords de Bâle 3, Meilleurtaux.com note que les banques, afin de répondre à la baisse de la demande des emprunteurs, s’assouplissent, notamment par le biais de la baisse des barèmes, de décote, de la mise en avant des taux mixtes. L’offre de crédit est donc bien présente, mais c’est la demande aujourd’hui qui semble faire défaut afin que la rencontre puisse se créer sur le marché. Comment expliquer, malgré ces conditions avantageuses, ce défaut de demande ? Une fiscalité et des mesures gouvernementales peu en phase avec le soutien à l’acquisition, un moral en baisse, l’augmentation du chômage constitueraient autant de freins réels et psychologiques à la prise de décision d’acheter de l’immobilier. De plus, ces acquéreurs font aujourd’hui face, selon à l’étude, à des prix, qui, même s’ils se stabilisent, restent parfois élevés, particulièrement dans les zones économiques dynamiques. Ainsi, malgré le ralentissement de l’activité, les vendeurs font encore preuve de réticences à adapter leurs prix à la réalité du marché, constituant ainsi un frein supplémentaire à son déblocage. 

Des taux historiquement bas

Pourtant, si l’on en croit les données réunies par l’Observatoire, les acquéreurs auraient tout intérêt à profiter de ces conditions d’emprunt  favorables, qui vont jusqu’à 0.8 points en moyennes sur des courtes durées, et qui font preuve de pics de baisses en région, pouvant ainsi atteindre 2.95% sur 20 ans. Une baisse des taux qui permet, d’ailleurs, à certains emprunteurs écartés du marché jusqu’à aujourd’hui, de reprendre la main. Le développement de l’offre de taux mixtes proposés par les banques ciblent tout particulièrement les primo-accédants, qui peuvent ainsi retrouver de la marge de manœuvre grâce à des mensualités plus « digestes ».  Ainsi, la même banque peut proposer, aujourd’hui, un taux mixte à 3.15% contre un taux fixe à 3.55%. Enfin, le retour des renégociations de crédit marque également cette amélioration des conditions d’emprunt : elle est palpable notamment en octobre 2012, où le chiffre record de 14 000 demandes en un mois est atteint (contre 1500 en moyenne par mois au 1er trimestre).  Des conditions favorables qui sont d’ailleurs incarnées par une  amélioration de la production de crédit qui passe de -19% au premier trimestre 2012 à -1% au 3ème trimestre, montrant que l’attentisme qui a prévalu au début de l’année n’est plus de mise, particulièrement à partir du mois de septembre. 

Enfin, contrairement aux idées reçues, les durcissements des conditions d’octroi de crédit n’est pas si marqué : l’étude note quatre notifications de durcissement de critères, mais aussi des mesures d’assouplissement mise en place depuis avril. Ainsi, si les durées longues ont été supprimées  de 26 à 30 ans), si le minimum d’apport personnel est bien passé de 10 à 20%, certaines banques ont revu à la baisse le revenu minimum exigé, d’autres ont créé une grille préférentielle pour les primo-accédants, d’autres encore proposent la fin de la majoration de taux pour des prêts avec apport inférieur à 20% mais décote de 0,10 points en cas d’apport supérieur à 20%.

Publié le 29 novembre 2012