Depuis les années 2000, il est entendu que l’acquisition vaut bien mieux, dans de nombreux cas, que la location. Qu’en est-il en 2013 ? Aux vues de la conjoncture actuelle, de nombreux éléments sont à prendre en compte, et la réponse varie en fonction du lieu d’achat, et des prévisions d'évolution des prix, qui font se contredire les observateurs. 

Plutôt que de jeter un loyer par la fenêtre, mieux vaut rembourser un emprunt. La flambée des prix de la pierre, qui s’est enclenchée depuis 10 ans, a fait de l’immobilier ancien une valeur sûre sur laquelle il est de bon ton de miser, tout particulièrement lorsque se pose la question de l’achat ou de la location. Cependant, comment répondre à cette interrogation en ce début d’année 2013, à l’heure où les prix semblent enclencher une (légère) décroissance, ou tout au moins ont cessé de grimper au plafond, et où les taux d’emprunts n’ont jamais été aussi bas depuis 1945 ? Le courtier Meilleurtaux s’est posé la question et offre, avec son étude de cas par ville, une réponse de normand. Pour savoir s’il vaut mieux acheter ou louer, de nombreux critères sont à prendre en compte, selon le spécialiste du crédit, qui a livré son analyse en janvier 2013. Ainsi, l’évolution des prix immobiliers, l’évolution du coût des loyers, l’évolution de la taxe foncière, l’évolution des charges d’entretien, et l’évolution du rendement financier sont à prendre en compte afin de réaliser ce savant calcul. Des données dont une partie seront déterminées par la localisation géographique du bien, mais aussi par sa durée de détention envisagée en cas d’acquisition : la réponse ne sera pas la même à Marseille ou à Paris.

Ce que nous apprend la conjoncture en ce début d’année

Les ventes de logements anciens ont baissé en 2012, de 12% selon les Notaires de France, reflétant l’attentisme des Français face aux mesures présidentielles à venir, et la perte de confiance face aux difficultés économiques. Une tendance qui semble s’inverser en ce tout début d’année 2013, marqué par une reprise du dynamisme de l’activité, qui devra être confirmée dans les semaines à venir. Certains observateurs parient sur une morosité de l’activité de transactions immobilières en 2013, dues à la poursuite des difficultés économiques et la poussée du chômage, mais aussi au fait que les taux d’emprunt, s’ils n’ont jamais été aussi bas qu’en ce début d’année 2013, risquent d’être stoppés dans leur baisse, voire de remonter, du fait de leur corrélation avec la dette publique. Les accords de Bâle III entrainent, pour leur part, une limitation de la durée des crédits, tandis que les mesures proposées à l’heure actuelle par le gouvernement Duflot n’incitent pas les investisseurs et ne soutiennent pas la primo accession.

Autant de signaux négatifs qui peuvent, à terme, accentuer la baisse des prix, si l’on en croit certains prévisionnistes. Pour autant, cette vision ne prend pas en compte la loi de l’offre et de la demande, très différenciée selon les régions. Ainsi, si dans les petites villes dénuées de dynamisme économique, le manque de demande est réel, pour autant, dans la capitale tout comme dans les grandes villes qui comportent des cœurs économiques, la demande reste élevée, et souvent supérieur à l’offre, ce qui risque de maintenir des prix forts. De plus, avec l’évolution démographique constante et forte qui marque l’hexagone, il faut également prendre en compte la part croissance de la demande « non compressible », issue des changements de carrière ou de vie, et qui entrainent souvent une acquisition immobilière. Enfin, la pierre, historiquement, tient lieu de valeur refuge, tout particulièrement en période de crise où les français souhaitent se raccrocher à du « solide », et durant laquelle, depuis le début de l’année, on observe une baisse de la rentabilité de l’épargne, comme c’est le cas du livret A et des assurances vie. De quoi atténuer le scénario d’une importante baisse des prix à venir en 2013. 

A Paris ou Marseille, la réponse est différente 

Aux vues des différents pronostics sur l’évolution des prix immobiliers, qui ne sont que l’une des composantes du choix à faire entre transaction et location, Meilleurtaux.com a élaboré plusieurs scénarios d’achat dans des villes aux contextes différents, afin de préconiser une réponse dans chacun des cas. Résultat : la tendance générale qui ressort montre que plus longtemps on souhaite conserver le bien, plus intéressant sera l’achat. Et que le nombre d’années de détention qui rendront l’acquisition optimale dépendra de son emplacement géographique. Limite du raisonnement : la durée de détention préconisée diverge grandement selon le scénario d’évolution des prix à la hausse ou à la baisse, et les arguments ne manquent pas, chez les observateurs, pour pronostiquer l’une ou l’autre tendance. Cependant, la moyenne de ces données permet de rendre compte du différentiel d’optimisation de l’achat selon les villes. Ainsi, à Paris, où le prix du m2 est de 8440€ en moyenne, et où le prix du loyer au m2 est en moyenne élevé à 24.40€, il faudrait détenir son bien 21 ans pour rentabiliser son investissement. A Strasbourg, l’on peut envisager une rentabilité après « seulement » 4 ans de détention. Marseille se situe au milieu, avec 6 ans de détention préconisée, tandis qu’une acquisition à Bordeaux ou Lille est serait rentabilisée au bout de 9 ans.