Le viager est-il intéressant ?

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Publié le 25/04/2017 - Mis à jour le 25/04/2017

Le viager est-il intéressant ?

Ce mode d'acquisition reste peu connu et peu d'acquéreurs et de vendeurs y ont recours. Il présente pourtant de nombreuses opportunités pour les deux parties.

Les transactions en viager sont confidentielles, elle représentent entre 5000 et 8000 ventes par an sur 830 000 transactions en 2016. Pourtant, la vente et l’achat en viager présentent de nombreux avantages. L’achat en viager consiste à acquérir en versant un capital initial (le bouquet) puis de verser une rente viagère mensuelle au vendeur jusqu’à son décès. Le vendeur est appelé le « crédirentier », tandis que l’acheteur le « débirentier ».

Ce type de vente est pourtant victime d’une mauvaise image, celle de faire de la spéculation sur le décès du propriétaire. A l’inverse, l’acheteur peut avoir peur de s’engager dans un paiement sans fin à l’heure de l’allongement de la durée de vie, le risque étant d’acquérir un bien plus cher que sa valeur de marché en cas d’allongement de la rente.

Pour le vendeur, l’avantage est de percevoir une rente régulière, qui peut être annexée au coût de la vie. Il faudra dans ce cas prévoir une clause d’indexation dans le contrat. Pour le vendeur ou crédirentier, on peut comparer la rente à une véritable retraite complémentaire. Ainsi, les couples sans enfants, ne disposant pas de revenus suffisants pour continuer à vivre décemment, se laisseront tenter par cette forme de vente qui aura le double avantage de régler un éventuel problème successoral et d'améliorer la qualité de la vie quotidienne. Pour ces couples, la rente aura un véritable côté « alimentaire ».

Le débirentier, soit l’acheteur, devient de fait le propriétaire et devra s’acquitter de la taxe foncière et des gros travaux. Sur ce dernier point, cet accord est à définir entre les deux parties.

Le crédirentier doit pour sa part s’assurer du bon état du logement en termes de fonctionnement, de l’entretien, et s’acquitter de la taxe d’habitation.

Dans le cas du « viager libre », le vendeur perd l’usufruit de son bien, il ne pourra plus y habiter mais n’aura aucune charge et touchera une rente 50% de fois plus élevée.

La vente en viager est fondée sur un aléa : la longévité du vendeur. Pour que la vente en viager soit valable, il faut que cet aléa existe véritablement. Ainsi, si le vendeur est extrêmement malade et mourant, la vente sera nulle.

Pour l'acheteur ou débirentier, les raisons économiques seront bien entendu très différentes. Pour lui, il s'agira essentiellement d'un « placement épargne » avec, en prime, l'espoir d'une « bonne affaire ». Ce qui est potentiellement le cas : on estime que le montant du bouquet, qui correspond au versement initial de l'acheteur, est en général estimé de 20 à 30% du prix du marché du bien. Cela étant dit, le vendeur est libre de fixer le prix qu'il souhaite. En général, les acheteurs en viager accèdent à un bien à prix réduit et font ainsi un placement à long terme. Ceux qui souhaitent directement bénéficier de l'usufruit du bien opteront pour le viager libre. Ils devront dans ce cas s'acquitter d'une rente 50% plus élevée.