La check-list pour acheter son appartement

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Publié le 10/05/2021 - Mis à jour le 10/05/2021

L'achat d’un appartement est une décision importante, parfois même l’une des plus cruciales que vos aurez à prendre, et qui emporte avec elle un engagement contractuel et financier conséquent et long. C’est pourquoi acheter l’appartement de vos rêves ne doit pas reposer sur des décisions uniquement émotionnelles, mais plutôt sur des critères solides qui correspondent à la fois à vos besoins et à une bonne validation du logement que vous souhaiteriez acquérir.

Pour vous aider à y voir plus clair dans la sélection de votre bien, Guy Hoquet vous a préparé une check-list pour vous aider à acheter votre appartement avec plus de sérénité. Cette check-list, dont voici tous les détails, sera à utiliser lors de vos visites :

Le quartier

Vous n’habitez pas seulement dans un appartement, vous vivez également dans un quartier. Il est donc fondamental que le quartier dans lequel vous envisagez d’acheter votre logement correspond également à vos critères de sélection. Voici des points que vous devez absolument considérer :

La fréquentation : comment est fréquenté le quartier dans lequel vous pensez vivre ? Quelle est sa réputation ? Renseignez-vous auprès de la mairie, des commerces et habitants avoisinants sur la qualité de vie.
Les nuisances sonores et olfactives : l’appartement que vous convoitez est-il situé dans un quartier animé, proche d’une gare, d’un aérodrome ou aéroport, ou encore proche d’une autoroute ou aux abords d’une route ? Cette dernière est-elle calme ou passante ? Comment se présente la vie nocturne ? Y a-t-il des bars, des restaurants, des boites de nuit, … qui pourraient être source de nuisances ?
Les transports : comment le quartier est-il desservi par les transports en commun ? Y a-t-il des bus, trains, métro, RER, … qui rejoignent vos principales destinations (école, travail, etc.) ? Le quartier est-il facilement accessible depuis les principaux axes routiers ? Y a-t-il des bornes à vélos ?
Le stationnement : est-il facile de trouver des places de stationnement à proximité : rues avoisinantes, parking, box ou garage, etc.
Les commerces et services : y a-t-il des commerces alimentaires, des pharmacies, un bureau ou relais postal, un coiffeur, un pressing et autres services de proximité dans le quartier ?
Les établissements scolaires : si vous avez des enfants ou projetez d’en avoir, pensez alors à vérifier les établissements scolaires établis à proximité ou facilement accessibles en transports.
Les parcs et espaces verts : prenez le temps de visiter le quartier et de noter les parcs et espaces verts qu’il abrite. Voyez comment ces derniers sont entretenus et fréquentés.
Projets d’urbanisme : renseignez-vous auprès de la municipalité pour savoir s’il y a des projets d’urbanisme en cours ou à venir. Si tel est le cas, vérifiez quels impacts ils pourraient avoir sur le quartier et sur votre qualité de vie.

L’immeuble

Dans la décision d’achat d’un appartement vous devez nécessairement tenir compte de son immeuble. Voici quelques points à considérer pour vous orienter :

La date de construction : renseignez-vous sur la date de construction de l’immeuble. Elle pourrait vous fournir des indications sur d’éventuels travaux à prévoir.
La date et les détails des travaux : dans la continuité, vérifiez s’il y a des travaux qui ont été votés lors de la dernière assemblée générale ou qui seraient à venir : ravalement, toiture, etc.
La gestion de l’immeuble : par qui l’immeuble est-il géré ? Y a-t-il un syndic professionnel ? Un groupe bénévole ou une autre entité privée ? Notez leurs coordonnées et appelez-les afin de vous renseigner sur leur fonctionnement, les réunions, les travaux votés et à venir, etc.
L’état extérieur de l’immeuble : renseignez-vous sur l’état des façades, des murs, de la toiture, etc.
L’état intérieur de l’immeuble : visitez les sous-sols, les caves et autres espaces communs. Vérifiez la propreté des lieux et renseignez-vous sur qui est en charge de l’entretien.
La sécurité : l’immeuble dispose-t-il de dispositifs de sécurité fonctionnels, comme un digicode, un interphone ou encore un badge magnétique ? Y a-t-il un concierge dans l’immeuble ? Si oui, quels sont ses horaires et ses fonctions ?
Les aménagements extérieurs : l’immeuble dispose-t-il d’un éclairage extérieur ? D’une clôture ou d’un portail ? D’une allée, d’une cour ou d’un jardin ? Ou encore d’installations sportives (courts de tennis, tennis de table, piscine, etc.) et d’aires de jeux ? Si oui, prenez le temps de vérifier leurs états et modes de fonctionnement.

Les parties communes

Les parties communes d’un immeuble correspondent aux espaces affectés à l’utilité ou à l’usage des copropriétaires ou à plusieurs d’entre eux. Voici quelques points à contrôler lors de vos visites :

Le hall d’entrée : commencez par observer dans quel état se trouve l’entrée de l’immeuble. Est-elle accueillante ? Est-elle bien entretenue ? Cela vous donnera d’emblée un bon aperçu de la qualité de l'occupation et de l’entretien de l'immeuble.
Les boîtes aux lettres : l’état général des boîtes aux lettres sera également un bon indicateur pour savoir si la copropriété est correctement fréquentée.
La cage d’escaliers : rendez-vous dans la cage d’escalier. Que pensez-vous de son état général ? De la propreté ? Y a-t-il des encombrants ou des objets entreposés librement : poussettes, vélos, mobilier, etc. ? Est-ce que les lumières fonctionnent ? Dîtes-vous que l’état général de la cage d’escalier reflète aussi la qualité d’entretien et de fréquentation de l’immeuble.
L’ascenseur : l’ascenseur est-il fonctionnel ? Vous semble-t-il bien entretenu et propre ? Vous pouvez également demander de quand date le dernier contrôle technique de l’ascenseur, si toutefois cette référence n’est pas indiquée.
Les caves : demandez à voir l’espace d’accès aux caves. L’accès est-il facile (escaliers et ascenseur) et bien dégagé ? Vous semble-t-il sain, propre et bien ventilé (odeur d’humidité, insalubrité, etc.) ? Est-il bien éclairé ?
Le local de rangement : l’immeuble possède-t-il un local à vélos, à poussettes, etc. ? Tenez compte de ces espaces additionnels. Ils présentent une valeur ajoutée à l’appartement.

L’appartement

Pour beaucoup de personnes la décision d’achat d’un appartement les met face à une appréhension à l’idée d’accéder à la propriété, de peur d’être confrontées à de mauvaises surprises par la suite. Voici des points à vérifier pour vous aider à valider en toute sérénité votre choix d’appartement :

L’étage : notez à quel étage se situe l’appartement ? Bien souvent le dernier étage est prisé pour la vue, les nuisances réduites et la sécurité accrue. À l’inverse, les appartements situés au rez-de-chaussée sont généralement plus exposés aux nuisances, aux vols et moins lumineux. Toutefois, ils présentent aussi des avantages. En effet, des appartements situés au rez-de-chaussée peuvent être très agréables et pratiques (pas besoin d’ascenseur, ni d’escaliers, possibilité d’un rez-de-jardin, etc.) et présenter de belles opportunités d’achats.
La porte d’entrée : vérifiez la qualité de la porte d’entrée de l’appartement. Combien y a-t-il de serrures ? Sont-elles de bonne qualité ? La porte est-elle blindée ? Est-elle équipée d’un judas optique ?
La superficie et le nombre de pièces : veuillez noter la surface au sol (en m2) selon la loi Carrez, c’est à dire la superficie réellement habitable dans l’appartement (reportez-vous aux documents officiels). Notez également le nombre de pièces et leurs superficies respectives (loi Carrez).
Les espaces additionnels : l’appartement dispose-t-il d’un balcon, d’une terrasse, d’une cave, d’un box, d’un garage ou d’un parking. Tous ces espaces supplémentaires constituent une réelle valeur ajoutée au bien.
La luminosité et l’exposition : notez l’orientation des pièces qui composent l’appartement. Sachez qu’une orientation sud est généralement plus recherchée, car elle présente l’avantage d’être plus lumineuse et permet potentiellement des économies d’énergie.
Les murs et les sols : pensez à contrôler dans chacune des pièces l’état des revêtements des murs et des sols. Notez l’usure, la présence de fissures, d’humidité, d’odeurs, de moisissures, de taches, etc.
Les fenêtres et volets : les fenêtres sont-elles équipées de vitrage de qualité : simple, double ou triple vitrage ? Notez s’il y a de la condensation, de l’humidité, et des fuites d’air. Pensez également à vérifier le fonctionnement des volets et notez leurs usures.
La vue : comment est la vue de l’appartement ? Notez notamment la présence ou l’absence de vis-à-vis.
L’isolation : demandez le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Testez l’étanchéité de l’air aux abords des portes et des fenêtres. Renseignez-vous sur le système de ventilation, sur le type d’isolation thermique et acoustique utilisé. Assurez-vous que l’immeuble et l’appartement ne présentent pas d’amiante.
L’installation électrique : elle est indispensable à votre confort et à votre sécurité. Demandez le diagnostic électrique. Sachez que ce document, soumis à une obligation réglementaire, doit être établi par un professionnel certifié. Il précise l’état de l’installation électrique, les risques associés et les travaux à considérer. Vérifiez également le tableau électrique, la mise à la terre, ainsi que la répartition et la vétusté des prises.
La plomberie : ouvrez les robinets et testez les débits d’eau, ainsi que le temps que prend l’eau chaude pour arriver. Jetez un œil aux canalisations afin de détecter d’éventuelles fuites d’eau. Si vous êtes quelque peu avisé sur le sujet, prenez de temps de vérifier aussi les matériaux utilisés.
Le chauffage et l’eau chaude : vérifiez si les installations sont électriques, à gaz, individuelles ou collectives. N’hésitez pas à demander à quand remonte les installations et leurs contrôles. Si l’appartement possède une cheminée, demandez alors à quand remonte le dernier entretient.
La cuisine : la cuisine s’est imposée au fil des années comme une pièce importante de l’appartement. Vérifiez que l’agencement et les rangements proposés correspondent à vos besoins. Posez-vous également les questions suivantes : est-ce que la cuisine possède une fenêtre ? Une ventilation fonctionnelle… et efficace ? Y a-t-il assez de prises ? La cuisine possède t-elle des équipements ? Si la cuisine n’est pas équipée, pensez à prendre en note la disposition des arrivées et sorties d'eau, ainsi que les espaces pour les électroménagers.
La salle de bains et les sanitaires : vérifiez tout d’abord l’état des équipements. N’hésitez pas à tester les robinets et la douche (débits d’eau et eau chaude), ainsi que le bon fonctionnement de la chasse d’eau des toilettes. Comme pour la cuisine, prêtez une attention particulière à la ventilation.
Les rangements : l’appartement possède-t-il suffisamment de rangements (placards, dressing, etc.) par rapport à vos besoins ? N’oubliez pas que si vous devez en rajouter, cela vous enlèvera nécessairement de l’espace de vie.
Les espaces perdus : les logements comportent souvent des espaces perdus comme les couloirs, les escaliers intérieurs, les cloisons, etc. Pensez à prendre ces espaces en considération dans l’établissement de votre choix.
Les travaux : veuillez noter s’il est à prévoir de faire des travaux (rénovation, isolation, etc.) dans l’appartement afin que celui-ci reflète vos exigences. Prenez alors en considération le temps et le budget que ces travaux pourraient nécessiter.

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