Grand Paris : le palmarès des nouvelles gares où investir

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Publié le 08/06/2017 - Mis à jour le 08/06/2017

Grand Paris : le palmarès des nouvelles gares où investir

En 2017, nombreux sont les chantiers qui sont visibles tout autour de la capitale, donnant corps à un projet qui devient tangible à la fois pour les habitants et les investisseurs. À Saint-Ouen, les premières gares du Grand Paris seront en service en 2019 et les prix ont déjà fortement progressé ces dernières années, augmentant de près de 5% en un an seulement. Les autres villes du Grand Paris suivront-elle cet exemple ?

Commune	Arrivée GPE	Evolution des prix[1]	Délais de vente[2]	Evolution transactions²	Rentabilité [3]
Saint-Ouen	2019	+5%	30 jours	+10%	6%
Kremlin-Bicêtre	2023	+5%	20 jours	+5%	5.3%
Villejuif	2022	+5%	50 jours	+5%	6,5%
Bagneux	2022	+5%	70 jours	Stable (demande en hausse)	7%
Cachan	2022	Stables	60 jours	Stable (demande en hausse)	6%
Villiers-sur-Marne	2022	+6%	75 jours	+10%	6%

[1] Entre le 1^er janvier 2016 et le 1^er janvier 2017, selon les transactions enregistrées dans le réseau Guy Hoquet.

[2] Selon les transactions enregistrées dans le réseau Guy Hoquet en 2016 par rapport à 2015.

[3] Selon les montants de loyers enregistrés dans le réseau Guy Hoquet entre le 1^er janvier 2016 et le 1^er janvier 2017.

Saint-Ouen, la précoce

Il s’agit de la première des communes concernée par le Grand Paris Express, avec le prolongement de la ligne 14 au nord prévu en 2019 et deux nouvelles gares : Saint Ouen RER C et Mairie de Saint-Ouen. En un an seulement, la moyenne des prix est passée de 4300 à 4500 euros, atteignant même dans certains cas les 5500 euros du m2. Chose certaine : on ne trouve plus à Saint-Ouen de biens locatifs à moins de 5000 euros le m2, dans les quartiers des deux futures gares que sont la mairie et le RER C. Depuis que l’arrivée de la ligne 14 est matérialisée par des travaux, les investisseurs et acquéreurs se sont bousculés dans cette commune qui accueille de plus en plus de sièges d’entreprises et qui propose encore des rentabilités intéressantes, de l’ordre de 6% brutes en moyenne. Et le dynamisme résidentiel de la ville ne risque pas de ralentir dans le futur : avec l’installation du Conseil Régional en 2018, le Palais de Justice aux Batignolles et le futur grand pôle de Santé pour 2022, les arrivées de nouveaux audoniens seront importantes, dans une commune marquée par une forte gentrification. Les délais de ventes y sont parmi les plus courts de la région : en moyenne à seulement 30 jours. Prix moyen : 4500 euros le m2. Forte présence des investisseurs : 20% des acquéreurs.

Villejuif, la connectée

S’il est des villes du Grand Paris qui sont amenées à se développer démographiquement, la commune de Villejuif en est l’exemple type : avec 70 programmes neufs en cours et 56 000 habitants, elle devrait en compter 70 000 d’ici 2020. Aujourd’hui reliée à la capitale par la ligne 7, elle sera désormais reliée à l’aéroport d’Orly en métro par le prolongement de la ligne 14 vers le sud, à l’horizon 2023, ainsi qu’à toute la périphérie parisienne, grâce à l’aménagement de la ligne 15. Villejuif bénéficiera ainsi d’une connexion forte en transports avec pas moins de 3 lignes de métros, ainsi qu’une nouvelle gare.

Dans ce marché constitué à 80% d’appartements, on trouve des pavillons avec jardin proches à moins de 10 minutes du métro, avec des prix dans ce secteur qui s’échelonnent entre 4000 et 6000 euros le m2 selon le type de bien. Pour une maison de 110 m2, il faut compter début 2017 sur des prix qui avoisinent les 5000 euros le m2. Quant aux appartements, on trouve encore des surfaces de 50 m2 vendues autour de 160 000euros, en très bon état. Une situation géographique qui devrait prochainement permettre à ces biens d’augmenter sensiblement leurs prix au m². De façon générale, les prix ont peu augmenté ces dernières années, laissant aux futurs acquéreurs des marges de plus-values intéressantes ces prochaines années, en vue des aménagements de transports et de nouveaux logements. Comme souvent dans le Grand Paris, la perspective lointaine des travaux ne créé pas la montée des prix alors que celle-ci risque d’être effective dès les premiers travaux amorcés. Dés-à-présent, néanmoins, l’amélioration des transports est connue des acheteurs et vendeurs, et, si elle ne joue pas encore sur les prix, joue en tous cas sur les délais de ventes, qui sont début 2017 à 50 jours seulement. Prix moyen : 4500 euros le m2 (quartier nord, concerné par le Grand Paris Express). Présence investisseurs : 10%.

Bagneux, la surprenante

Si Bagneux est davantage connue pour son taux élevé de logements sociaux et ses faits-divers que par sa proximité avec la capitale, la commune est entrée dans une nouvelle phase en termes d’aménagement, et évolue vers la mixité sociale et les projets de construction de neuf. Un futur attirant lorsqu’on sait que la ville sera reliée directement avec Paris, dès 2019, par le prolongement de la ligne 4. Résultat : avec ces projets qui vont révolutionner le quotidien de ses habitants, la demande commence à être forte. Et les prix n’ont pas encore réagit, puisque dans le quartier de la future gare, constitué en grande partie de logements collectifs des années 60, les prix ne dépassent pas la barre des 4000 euros le m2 contre 3700 euros du m2 il y a un an. Les immeubles des années 2000, quant à eux, permettent de vendre des biens aux alentours de 4500 euros le m2. Avec les projets de transports et un nouveau visage pour ces quartiers, les acquéreurs qui n’ont pas assez de budget pour Montrouge commencent à envisager la commune de Bagneux dans leur projet d’installation. La demande augmente fortement depuis 6 mois, parce que les prix y sont restés inférieurs aux communes périphériques et que la réalité des travaux est déjà perceptible. Prix moyen : 4000 euros le m2 (quartier nord, concerné par le Grand Paris Express). Présence investisseurs : peu nombreux sur le marché mais en évolution.

Cachan, la prometteuse

Reliée au Grand Paris Express à l’horizon 2022 par la ligne 15, Cachan va bénéficier indirectement de la liaison de Bagneux sa voisine à la ligne 4 du métro. Ce marché de report parisien a d’ailleurs déjà vu ses prix augmenter de 1000 euros le m2 ces 10 dernières années, présentant aujourd’hui des moyennes à 4000 euros le m2. Les nouveaux acquéreurs arrivent dans la commune parce qu’ils trouvent des prix trop élevés non seulement dans la capitale mais aussi à Montrouge, et font face à une offre de biens diversifiée, qui rassemble 50% de pavillons, 50% d’habitat collectif, et 30% de logements sociaux. Le marché locatif y est dynamique, actuellement les investisseurs représentent 10% du marché des acheteurs à Cachan. Le futur quartier de la gare bénéficiera de construction de logements neufs, facteur de dynamisation résidentielle. La demande n’est pas encore boostée par l’effet Grand Paris Express, mais en constante augmentation depuis une quinzaine d’années, et les biens destinés aux investisseurs sont en pénurie. On en trouve encore qui peuvent correspondre à cette demande, dans des résidences années 2000, entre 5000 et 5500 euros le m2. Certains biens de ce type, s’ils présentent de belles prestations, peuvent même avoisiner les 6000 euros le m2. L’arrivée du nouveau métro est difficile à traduire en augmentation des prix, mais sera effectivement sentie sur l’augmentation des loyers. Pour les projets d’habitation, les acquéreurs peuvent trouver des maisons avec jardin proche du RER, métro, et de la future gare du Grand Paris Express, à compter de 400 000 euros. Mais il faut plus raisonnablement compter un budget de 500 000 euros pour avoir plus de choix. En tant que ville qui figure parmi les moins chères du Grand Paris Express, Cachan a devant elle un beau potentiel d’évolution des prix. . Prix moyen : 4000 euros le m2 Présence investisseurs :10% des acquéreurs.

Le Kremlin-Bicêtre, l’étoile montante

La commune du Kremlin-Bicêtre cumule de nombreux atouts, aussi bien pour ceux qui cherchent à investir dans un bien locatif, que pour les accédants désireux d’acquérir un premier bien et d’accéder à des prix raisonnables. Car, malgré sa situation de commune aux portes de Paris, les prix n’ont pas encore trop grimpé : compter entre 4500 et 5000 euros le m2 pour un appartement, et entre 4000 et 4500 euros le m2 pour une maison. L’autre point fort du Kremlin est son projet de connexion avec la ligne 14, qui devrait être prolongée en 2023reliant Pyramides à l’aéroport d’Orly, et desservant la commune. Seulement quelques minutes seront nécessaires pour rejoindre le centre de la capitale, réduisant largement le temps de transports actuel via la ligne 7 du métro. De quoi attirer les acheteurs : les ventes se font extrêmement rapidement, il n’est pas rare qu’un appartement soit vendu le lendemain de la prise de mandat. Les maisons, qui sont rares et donc prisées, sont prises d’assaut. Et avec le CHU Bicêtre, les deux écoles d’ingénieurs, et les nombreux commerces qui dynamisent la ville, les investisseurs représentent déjà près de 40% du marché. Les rendements locatifs y sont élevés : en effet, pour un studio de 30m2 proche des transports, il faudra compter un loyer de 850 euros, un type de bien disponible à la vente aujourd’hui pour 180 000 euros. Pour autant, les acheteurs ne sont pas encore réellement conscients de l’impact futur du prolongement de la ligne 14, qui devrait facilement faire passer des biens à 4000 euros le m2 aux alentours des 5000/6000 euros le m2, particulièrement rue Gabriel Peri, en face de l’hôpital, à l’emplacement du futur métro. Comme dans de nombreuses villes du Grand Paris, tant que les travaux n’ont pas démarré, l’impact n’est pas évident sur les projets d’achats, et pourtant, très rapidement, il sera trop tard pour bénéficier de tels prix. Prix moyen : 4500 et 5000 euros le m2 pour les appartements, entre 4000 et 4500 euros le m2 pour les maisons. Présence investisseurs : 40% du marché.

Villiers-sur-Marne, la dynamique

Aujourd’hui reliée à Saint-Lazare par le RER E, la commune de Villiers-sur-Marne offre les avantages d’un cœur de ville ancien de charme, d’espaces verts, mais aussi d’une importante offre de logements neufs, boostée par les projets du Grand Paris Express. Car en 2022, la ligne 15 du Grand Paris Express, située dans le secteur de la gare routière, qui figure parmi les moins chers de Villiers-sur-Marne, ajoutera une connexion supplémentaire à la ville et bénéficiera également de la connexion du RER E. De quoi dynamiser ce quartier qui présente aujourd’hui le visage d’un secteur d’habitat collectif des années 70, avec l’avantage de bénéficier de nombreux espaces verts. Aujourd’hui, les prix y figurent parmi les moins élevés de Villiers : alors qu’en centre-ville, on trouve des biens entre 3800 et 4000 euros du m2, dans le quartier de la gare routière/Bricorama/Docteur Calmette, on trouvera des copropriétés offrant des appartements entre 2500 et 3000 euros le m2, ainsi que des pavillons à partir de 3800 euros le m2. De quoi bénéficier de valorisations intéressantes une fois le nouveau quartier des gares aménagé. En effet, aujourd’hui, les acquéreurs s’informent de l’accès aux transports avant de visiter un bien.

Villiers-sur-Marne est un marché de report de Vincennes, Charenton, Nogent-sur-Marne. Des clients y arrivent aussi de Paris avec des budgets importants, et les prix ont augmenté de 6% en un an seulement. De plus, on voit désormais arriver de nombreux investisseurs avec les projets de construction (18 programmes sont en cours depuis ces dernières années). Avec des rendements locatifs qui peuvent atteindre les 6%, et des prix qui restent encore peu élevés dans certains secteurs, la commune fait indéniablement partie des secteurs sur lesquels il faut miser aussi bien pour vivre que pour investir.

Prix moyen : Entre 3500 et 4000 euros le m2. Présence investisseurs : 10% du marché. Perspectives de plus-values : forte.