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Comment réussir une acquisition en viager ?
Comment réussir une acquisition en viager ?
La population française poursuit son vieillissement année après année. Selon l’Insee, la part des personnes âgées d’au moins 65 ans a progressé de 4,7 points en 20 ans. Devant ce phénomène démographique, on assiste au développement de la vente en viager. Guy Hoquet Immobilier fait le point sur les avantages pour les acquéreurs, mais aussi les risques d’une telle opération.
Le viager : des opportunités d’investissement à saisir
Le principe du viager, vous le connaissez, mais il convient tout de même d’en rappeler les fondements. Le vendeur (crédirentier) cède son bien à un acheteur, tout en conservant son droit d’usage. L’acquéreur (débirentier) verse un bouquet au comptant lors de l’acte de vente, et une rente dont le rythme est à définir. Il ne deviendra plein propriétaire qu’au décès de vendeur. Ce type de vente se base sur un facteur inconnu : l’espérance de vie du vendeur. Si la situation semble a priori plus favorable au vendeur, l’acheteur peut dénicher des opportunités d’investissement intéressantes. Car le prix de vente en viager subit une forte décote, de par l’absence de droit d’usage. Il est donc possible d’acheter un bien pour un prix total modique si le crédirentier décède peu de temps après l’acte.
Le viager et le syndrome Jeanne Calment
Ce prix modique tout juste évoqué peut devenir astronomique si la personne vit très longtemps. C’est ce qu’on appelle le syndrome Jeanne Calment, du nom de cette personne qui a vécu jusqu’à 122 ans. Pour la petite histoire, alors âgée de 90 ans, elle avait cédé son appartement en viager à un notaire d’Arles, qui était loin de se douter que la dame deviendrait la doyenne des Français. Car une rente doit être versée jusqu’au décès de la personne, même si le coût de l’opération financière dépasse largement le prix du marché de l’immobilier. En outre, c’est le débirentier qui, en tant que propriétaire, doit s’acquitter du paiement de la taxe foncière. Les charges sont quant à elles réparties par convention. A noter toutefois que l’acquéreur conserve la possibilité de revendre le viager à un débirentier qui viendrait se substituer à lui.
Nos conseils pour réussir son acquisition en viager
Tout d’abord, si des biens peuvent paraître intéressants du fait de la décote, il n’est pas recommandé d’acheter pour espérer habiter dans le logement acquis à court terme. Il s’agit plutôt d’un investissement à terme inconnu. Pour certaines personnes dont les ressources sont modestes et irrégulières, le viager fait partie des rares opportunités pour devenir propriétaire, mais le pari demeure risqué. De plus, le viager nécessite une certaine stabilité, puisqu’il y a un engagement à verser la rente. Nous vous conseillerons donc d’opter pour le viager si vous souhaitez réaliser un investissement.
Pour limiter le risque Jeanne Calment, il serait même préférable de diversifier vos acquisitions. Mieux vaut acheter trois petits appartements en viager qu’une grande maison en viager. Vous multiplierez ainsi vos chances de réussir votre investissement global. Mais il faut aussi savoir que ces contrats sont particulièrement complexes. En effet, il faut négocier le bouquet et la rente, ainsi que les autres conditions et conventions à inclure à l’acte. Aussi, nous ne pouvons que vous conseiller de vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine du groupe Guy Hoquet pour qu’il porte son regard d’expert sur ces contrats spécifiques.
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